十一期間，樓市“緊箍咒”頻出，19城先后出臺(tái)新的調(diào)控政策，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)軒然大波。而追及源頭，則為今年多城房?jī)r(jià)的“無(wú)節(jié)制”上漲，且其上漲態(tài)勢(shì)及引發(fā)購(gòu)房者置業(yè)的“緊迫劇情”，用“瘋狂”一詞來(lái)形容甚至都缺少幾分顏色！
然而，這種“瘋狂”，在滄州購(gòu)房者還沒(méi)有做好心理準(zhǔn)備的情況下，已經(jīng)在這個(gè)四線城市蔓延開(kāi)來(lái)。
現(xiàn)實(shí)是最好的劇情大師：徹夜排號(hào)、日光盤(pán)、開(kāi)盤(pán)當(dāng)天調(diào)價(jià)、捂盤(pán)惜售……此類曾讓滄州購(gòu)房者感覺(jué)遙不可及的詞匯，如今卻一一在這座小城上演。
與市場(chǎng)現(xiàn)象“交相輝映”的是房?jī)r(jià)的瘋狂上漲，以下幾組數(shù)據(jù)足以證明這場(chǎng)“戲劇”讓人拍案叫絕之處：據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截止今年9月，市區(qū)樓盤(pán)自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，最高漲幅達(dá)4600元/平，這就意味著，幾年之間，購(gòu)置一套100平的房子，成本已經(jīng)增加46萬(wàn)元。尤其西南板塊跳價(jià)明顯，入統(tǒng)10盤(pán)中，7盤(pán)上漲幅度超3000元/平。另外，該區(qū)域樓盤(pán)有多個(gè)在10月份再次上調(diào)均價(jià)，如建工鳳凰城、嘉禾一方花園和宏宇亞龍灣，目前均價(jià)均超過(guò)9000元/平，漲幅超900元。
而據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心公布的數(shù)據(jù)，2016年9月滄州住宅均價(jià)達(dá)7276元/㎡，環(huán)比上漲447元，同比上漲1413元。運(yùn)河區(qū)均價(jià)蟬聯(lián)首位，已逼近9000元/㎡。來(lái)源于中國(guó)房?jī)r(jià)平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，9月份，綜合實(shí)力列為四線(2016年4月，《第一財(cái)經(jīng)周刊》中國(guó)城市新分級(jí)名單)的滄州，房?jī)r(jià)殺入全國(guó)60強(qiáng)，已趕超一線城市沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、重慶、西安，二線城市汕頭、烏魯木齊等和柳州、泰州等多個(gè)三線城市。
那么，今年，尤其是下半年以來(lái)，讓滄州房?jī)r(jià)或者說(shuō)樓市如此瘋狂的“幕后操盤(pán)者”到底是“誰(shuí)”？
全國(guó)漲價(jià)氛圍縈繞 政府的“手”不斷放松
2016年，決策層調(diào)控樓市延續(xù)2015年趨勢(shì)，盡管次數(shù)有所減少，但方向仍是不斷放松。首套房首付降至2成、公積金存款利率上調(diào)、降契稅、免征營(yíng)業(yè)稅、降準(zhǔn)、商改租……一系列利好，導(dǎo)致需求市場(chǎng)活躍，亦為房?jī)r(jià)上調(diào)埋下伏筆。
從不久前上海的離婚買房到杭州限購(gòu)前夜搶房，再到京津及河北環(huán)京樓市持續(xù)高燒，恐慌性購(gòu)房不斷加劇，全國(guó)房?jī)r(jià)被上漲氛圍縈繞。北京8月平均單套商品房住宅成交價(jià)已至526萬(wàn)元，達(dá)到歷史最高點(diǎn)；天津均價(jià)也排進(jìn)全國(guó)房?jī)r(jià)前十名；石家莊、廊坊、香河等河北環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)也開(kāi)啟飆升模式。受全國(guó)趨勢(shì)和地緣因素影響，滄州房?jī)r(jià)上漲“情有可原”。
盡管十一期間，19城收緊樓市政策，但效果顯現(xiàn)仍需時(shí)間。中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，“當(dāng)下地方政策只具有喊話作用，對(duì)于已經(jīng)歷過(guò)多年限購(gòu)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，除非信貸收緊，否則抑制作用非常有限。不收緊信貸的任何調(diào)控政策，都沒(méi)有作用”。
土地稀缺價(jià)格飆升 成本成漲價(jià)支撐要素
近兩年，滄州土地市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)“供應(yīng)少，畝價(jià)高”的態(tài)勢(shì)。據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，滄州2011年共拍賣土地12次，2012年7次，2013年6次，2014年4次，2015年4次。5年間，受城區(qū)規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，土地拍賣次數(shù)逐年減少。2015年，滄州通過(guò)土地招拍掛公開(kāi)出讓的住宅用途用地共成交7宗，較2014年減少16宗。而2016年截至目前，3次土拍，住宅用地共成交7宗，但均集中在3月份前，時(shí)隔7個(gè)月，市區(qū)未有一宗住宅用地出讓。
除供應(yīng)減少外，土地價(jià)格不斷飆升。2013年，吉祥天著以2539.66元每平的樓面價(jià)坐實(shí)當(dāng)時(shí)的“年度地王”；2015年，天成名著四期地塊CTP-1507宗地，以442萬(wàn)的畝價(jià)刷新滄州地王紀(jì)錄，樓面價(jià)達(dá)2654.48元每平；據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，今年，某房企或?qū)⒁?00萬(wàn)畝價(jià)逐鹿青海南大道地塊。
作為房地產(chǎn)成本的重要組成，“面粉”漲價(jià)隨之帶動(dòng)“面包”價(jià)格上調(diào)。除土地成本外，建材價(jià)格、人工費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等成本的上漲，也成房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)隱形幕后推手。稅費(fèi)方面，作為財(cái)政收入的重要部分，下調(diào)概率亦較低，政府難以“溫柔”相待。此類種種，均成滄州房?jī)r(jià)上漲的支撐要素。
樓市“僧多粥少” 多盤(pán)甩尾或主推商業(yè)
從房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律角度分析，供求關(guān)系作為影響價(jià)格波動(dòng)的重要因素，亦成為當(dāng)前滄州房?jī)r(jià)上漲的原因之一。
滄州市第十三屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，滄州新建商品房銷售漲幅明顯，1-5月份，中心城區(qū)新建商品房銷售面積118.14萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)173.03%。經(jīng)市住建局、統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合調(diào)查，截止2016年3月底，全市商品房庫(kù)存面積374.34萬(wàn)平方米，其中中心城區(qū)145.41萬(wàn)平方米，各縣（市、區(qū)）228.93萬(wàn)平方米。全市商品房庫(kù)存去化周期為8.03個(gè)月，其中中心城區(qū)為6.15個(gè)月，各縣（市、區(qū)）為9.96個(gè)月。根據(jù)全省去庫(kù)存會(huì)議通報(bào)情況，滄州房地產(chǎn)庫(kù)存較少，是全省四個(gè)庫(kù)存合理的地市之一。
而據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，滄州市區(qū)除龍岸清華、九樂(lè)傾城、貽成御景獅城、御湖金茂府、宏宇亞龍灣、建工鳳凰城、嘉禾一方花園、信友城市之光、滄興一品、御宇國(guó)際城房源相對(duì)“充足”外，其他多樓盤(pán)已逐漸進(jìn)入甩尾階段，或主打商業(yè)。
市區(qū)樓市“僧多粥少”，地段、配套、交通、質(zhì)量等綜合水平相對(duì)較高的項(xiàng)目自然而然成為房?jī)r(jià)走高的“引領(lǐng)者”，也從而一點(diǎn)帶線，以線帶面，拉動(dòng)整個(gè)市區(qū)價(jià)格的上調(diào)。
開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)彼此看齊 漲價(jià)動(dòng)力十足
市區(qū)房源供應(yīng)減少和購(gòu)房者買漲不買跌的心理規(guī)律已給足房企上調(diào)房?jī)r(jià)的理由，作為樓市調(diào)控“殺手锏”的銀行信貸松動(dòng)亦成為后勁十足的“催化劑”，但不難發(fā)現(xiàn)，市區(qū)部分區(qū)域還卻存在另一種“非合理”現(xiàn)象，既“開(kāi)發(fā)商彼此競(jìng)價(jià)”。
如9月份，西南板塊同沿黃河路的建工鳳凰城和宏宇亞龍灣（黃河路延伸線）在產(chǎn)品線未有較大變動(dòng)的情況下，均價(jià)分別上調(diào)900元和1800元，而兩者上調(diào)時(shí)間相差不到一周；8月份，西北板塊弘仁里和龍岸清華均價(jià)上調(diào)500和200元，東南板塊天成熙園和滄興一品分別上調(diào)600和200元。種種均可看出，部分房企調(diào)價(jià)非單純受土地成本、產(chǎn)品線調(diào)換等因素決定，而是區(qū)域競(jìng)價(jià)。
購(gòu)房者恐慌心理嚴(yán)重 投資客制造緊張氣氛
房?jī)r(jià)的上漲呈現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)的畫(huà)面是部分熱點(diǎn)項(xiàng)目上購(gòu)房者之間的“博弈”。購(gòu)房者恐慌心理嚴(yán)重，置業(yè)迫切。
圖中分別為嘉禾一方、亞龍灣、榮盛和天成和園排號(hào)或選房當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)情況
9月底，嘉禾一方花園33#樓高層住宅開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天下午項(xiàng)目均價(jià)較上午即上調(diào)300元/平，據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，房源開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即清；無(wú)獨(dú)有偶，宏宇亞龍灣1#、6#樓開(kāi)盤(pán)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)同樣現(xiàn)排隊(duì)“搶”房，10月1日2#樓排號(hào)，更有人徹夜排隊(duì)，而據(jù)了解，該樓座開(kāi)盤(pán)價(jià)格預(yù)計(jì)將達(dá)元；徹夜排隊(duì)搶房已不是個(gè)例，10月6日榮盛項(xiàng)目排卡，同樣現(xiàn)徹夜搖號(hào)，據(jù)悉排卡數(shù)量超5000位；再有，在滄州少見(jiàn)的“日光盤(pán)”天成和園，800余套房源開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即被搶購(gòu)一空，據(jù)了解，當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)聚集2000余位購(gòu)房者。
當(dāng)然，“瘋狂”群體中的角色并非全部由剛需購(gòu)房者扮演，投資客們的推手作用在這場(chǎng)恐慌購(gòu)房的戰(zhàn)爭(zhēng)中應(yīng)運(yùn)而生，投資客排號(hào)翻幾十倍倒手已經(jīng)成為地產(chǎn)圈公開(kāi)的秘密。
而購(gòu)房恐慌與房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)形成循環(huán)，房源緊俏價(jià)格飆升造成購(gòu)房人對(duì)滄州樓市出現(xiàn)恐慌，擔(dān)憂價(jià)格持續(xù)上漲甚至無(wú)房可買。大量剛需群體提前置業(yè)計(jì)劃，改善型人群也提前入市，投資客更是見(jiàn)縫插針，促使庫(kù)存持續(xù)下降，價(jià)格持續(xù)上漲。
編者按：滄州房?jī)r(jià)上漲“動(dòng)力十足”并非意味此現(xiàn)象合理，房?jī)r(jià)瘋狂上漲可謂在透支未來(lái)的活力，而房地產(chǎn)被炒成了金融產(chǎn)品，也預(yù)示著泡沫風(fēng)險(xiǎn)的猛增。如今，房?jī)r(jià)瘋狂上漲，受傷害的是連想做“房奴”都被排擠在門(mén)外的群體，但一旦泡沫被擠破，傷害更大的是選擇在當(dāng)前置業(yè)，較之前承受更大房貸壓力的剛需購(gòu)房者和暗潮中涌動(dòng)的投資客們。
而面對(duì)這場(chǎng)瘋狂樓市戲劇，滄州決策層并非袖手旁觀，9月上旬，滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的通知》，從證件、炒賣房號(hào)、定價(jià)情況等方面控房?jī)r(jià)，但抑制“風(fēng)暴”需要的必然不是“溫柔”的書(shū)面文章，調(diào)控落地亦尚需時(shí)日。不過(guò)，部分購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下降的企盼多會(huì)落空，觀察各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，幾乎從未現(xiàn)房?jī)r(jià)下調(diào)現(xiàn)象。隨著政府調(diào)控和金九銀十后購(gòu)房者回歸理性，滄州房?jī)r(jià)或?qū)⒅饾u恢復(fù)穩(wěn)定。
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